No Brasil, a realidade habitacional é marcada por um grande desafio: estima-se que milhões de pessoas residam em assentamentos informais — favelas, palafitas e ocupações —, vivendo em terrenos sem a devida regularização. Diante desse cenário, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) se consolidou como o principal instrumento jurídico e social para enfrentar a informalidade histórica.
Instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018, a REURB tem por objetivo trazer para a esfera do Direito imóveis urbanos que se encontram à margem do ordenamento, garantindo titulação aos seus ocupantes e a integração desses núcleos ao território urbano formal.
O que é a REURB?
A REURB é o procedimento administrativo, jurídico, urbanístico, ambiental e social por meio do qual se incorporam núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial, com a consequente titulação de seus ocupantes. Em termos práticos, trata-se de compatibilizar o cadastro e o registro imobiliário com a realidade fática, culminando na abertura de matrículas individuais em nome dos beneficiários.
Objetivos e finalidades
- Criar direitos reais em favor dos ocupantes;
- Atender à função social da propriedade;
- Promover o uso eficiente do solo;
- Estimular emprego e renda (ao inserir o imóvel no mercado formal);
- Concretizar o direito à moradia com segurança jurídica.
Modalidades
A lei prevê duas modalidades, que influenciam obrigações e benefícios:
1. REURB-S (Interesse Social)
Destinada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo Poder Executivo municipal. Nessa modalidade, os principais atos registrais são isentos de custas e emolumentos, e há simplificações e facilidades próprias do caráter social.
2. REURB-E (Interesse Específico)
Aplicável a núcleos informais não enquadrados como de baixa renda. Em regra, o particular custeia as obras e os atos necessários definidos no projeto de regularização.
Quem pode requerer e quem aprova
Podem requerer a REURB: União, Estados, DF e Municípios; os próprios beneficiários (individual ou coletivamente); proprietários, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública; e o Ministério Público.
A competência para processar, analisar e aprovar a REURB é sempre do Município onde se situa o núcleo. A Lei 13.465/2017 admite a aplicação da REURB independentemente de lei municipal específica, sem prejuízo das aprovações urbanísticas e ambientais cabíveis.
Procedimento administrativo — visão geral
- Diagnóstico e classificação do núcleo e da modalidade (S ou E): delimitação da poligonal, pesquisas registrais, planta de sobreposição etc.
- Notificações: proprietários, confinantes e eventuais interessados são cientificados para manifestação no prazo legal (silêncio no prazo implica preclusão do direito de impugnar).
- Projeto de Regularização: peças técnicas (topografia georreferenciada, planta do perímetro, memoriais e estudos de desconformidades).
- Cadastro Social dos ocupantes beneficiários.
- Aprovação municipal por ato formal, com emissão da CRF (Certidão de Regularização Fundiária).
- Registro imobiliário: com a CRF, o registrador pratica os atos necessários e abre as matrículas individualizadas para cada unidade.
- Trabalho social: ações de informação e participação comunitária ao longo do processo.
Instrumentos de titulação
Legitimação Fundiária
Forma originária de aquisição da propriedade criada pela Lei 13.465/2017, aplicável a núcleos consolidados até 22/12/2016. A propriedade é reconhecida com o registro da CRF, observados os requisitos legais.
Legitimação de Posse
Reconhece a posse qualificada, que pode converter-se em propriedade após 5 anos, desde que cumpridos os requisitos legais (inclusive aqueles relacionados às regras de usucapião, quando cabíveis). Durante esse período, o título está sujeito às hipóteses legais de cancelamento. Ressalvam-se as vedações constitucionais (por exemplo, bens públicos não são usucapíveis).
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Gabriel Valentim de Oliveira Felipe
Valentim de Oliveira – Advocacia