Parcelamento do solo urbano: conceitos essenciais, etapas e responsabilidades

O parcelamento do solo urbano é a ferramenta jurídica que transforma uma gleba em lotes destinados à edificação, ordenando o crescimento das cidades. Regulada pela Lei Federal nº 6.766/1979 e por normas municipais (como Plano Diretor e leis de uso e ocupação do solo), a matéria exige rigor técnico e registral — um erro na aprovação ou no registro pode comprometer todo o empreendimento.

Conceitos fundamentais (Lei nº 6.766/1979, art. 2º)

• Loteamento (§1º): subdivisão de gleba em lotes com abertura de novas vias e logradouros públicos (ou com o prolongamento/modificação das vias existentes).
• Desmembramento (§2º): subdivisão de gleba em lotes com aproveitamento do sistema viário existente, sem abrir ou modificar vias públicas.

Quem pode requerer

Em regra, somente o proprietário do imóvel pode promover o parcelamento.

Exceção: em iniciativas de interesse público/habitacional promovidas pelo Poder Público, admite-se a dispensa de título de propriedade quando houver declaração de utilidade pública e imissão provisória na posse, nos termos da lei.

Onde o parcelamento é proibido (art. 3º)

Por razões de segurança e saúde públicas, é vedado parcelar em: áreas alagadiças (sem obra de drenagem), locais aterrados com material nocivo (sem saneamento), terrenos com declividade ≥ 30% (salvo exigências técnicas satisfeitas), áreas com risco geológico e áreas de preservação.

As três etapas essenciais

1. Aprovação municipal do projeto.
2. Registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente.
3. Execução das obras de infraestrutura conforme projeto e cronograma.

A aprovação habilita o início das obras, mas é o registro que legaliza o empreendimento para fins de comercialização. Vender antes do registro é crime (art. 50 da Lei 6.766/1979).

Ponto crítico: o registro (art. 18) e seus efeitos

Após a aprovação municipal, o loteador dispõe de 180 dias para requerer o registro; decorrido o prazo, a aprovação caduca. O registro é o ato que, juridicamente, “transforma” a gleba em lotes e acarreta a transferência automática ao Município das áreas públicas (vias, praças e equipamentos), nos termos do art. 22.

Impedimentos ao registro (art. 18, §2º)

O registro é obstado quando houver ação penal com denúncia recebida contra o loteador (ou administradores, se pessoa jurídica) por crime contra o patrimônio ou contra a Administração Pública — proteção adicional aos adquirentes e ao interesse público.

Contrato-padrão (art. 26)

O loteador deve depositar no CRI a minuta do contrato-padrão a ser utilizada nas vendas, cabendo ao registrador verificar sua conformidade legal e consumerista.

Responsabilidade do registrador e vias de controle

• Crime do art. 52: registrar loteamento não aprovado pela autoridade competente.
• Suscitação de Dúvida (Lei 6.015/1973): via administrativa quando o registrador recusa um ato e o interessado discorda.
• Impugnação ao Registro (Lei 6.766/1979, art. 19): via jurisdicional por terceiros interessados (vizinhos, titulares de direitos reais etc.).

Conclusão

O parcelamento do solo é motor do desenvolvimento urbano — e uma das áreas mais reguladas do Direito. Transitar com segurança entre a Lei 6.766/1979, a legislação municipal, as exigências ambientais e o procedimento registral requer assessoria jurídica especializada desde a concepção até a entrega da infraestrutura.

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